“中国维密”，大秀重启

“中国内衣第一股”，首次揭开地产神秘面纱。

创始人郑耀南回归，都市丽人经营状况正逐步回升。

近日，“内衣第一股” 都市丽人发布正面盈利预告，预计2024年公司拥有人应占利润较2023年的4248.3万元增加约180%，以此测算去年约为1.19亿元。

自2021年年底郑耀南回归CEO职位后，他陆续推出一系列改良措施，从目前的业绩表现来看，成效显著，都市丽人的经营状况正逐步回升。

在过去几年，都市丽人在品牌定位上曾陷入困境。其主品牌 “都市丽人” 尝试过 “性感” 定位，还进驻一二线城市的高端购物中心，然而，高额营销费用不断蚕食利润。

郑耀南回归后，果断调整策略，回归大众路线。在他看来，县城的店基本都是盈利的，所以下沉市场才是都市丽人发展和成长最好的地方。

值得一提的是，除主营业务回暖外，地产营收成为业绩大幅增长的关键因素。

自去年起，都市丽人启动的产业项目首次亮相，当期2.5万平方米完成交付，确认收入1.72亿元，占公司总收入的11.4%，成为内衣主业之外的第二大收入来源。

根据规划，公司在2025年前还将完成3.6万平方米产业项目的交付，另有土地储备待开发。如此来看，在相当长的一段时期内，地产板块仍将持续为“内衣第一股”注入强劲动力。

地产板块的亮眼表现，为都市丽人注入了一剂强心针。而涉足地产相关业务，与公司创始人郑耀南密切相关。

01

郑耀南贫苦家庭出身，曾被誉为“最牛保安”。

1975年，郑耀南出生于福建古田县一个普通农户家庭。

1995年，20岁中专毕业后的他就带着500块钱，满怀着对未来的憧憬，从福建古田老家来到了充满机遇与挑战的深圳。

由于学历有限，找工作四处碰壁的他，最终在沃尔玛中国总部谋得了一份保安的工作。

与其他只求完成本职工作、混日子的保安不同，郑耀南对待这份工作格外用心。

在担任保安期间，郑耀南展现出了超乎常人的观察力和学习能力。他留心记住每一个进出大楼的人的名字，每次见面都能准确地叫出来，这一小小的举动让他很快在同事中脱颖而出。

仅仅3个月后，郑耀南就因为表现出色，从总部大门的保安提升为卖场保安。

进入卖场做保安的日子里，郑耀南仿佛进入了一个全新的世界。他开始用心观察消费者的购买行为，研究销售员的推销技巧，以及超市的商品管理方式。

他发现，一瓶小小的化妆品竟然可以卖到300元，这让他内心受到了极大的冲击。

郑耀南开始思考，销售这个领域或许有着更大的发展空间。于是，他主动向店长提出想要转去做销售的想法，虽然一开始店长并不同意，但被他的坚持所打动，最终答应他可以在下班后去柜台帮忙。

在柜台帮忙的这段时间里，郑耀南充分发挥自己的聪明才智和勤奋努力，不断学习销售技巧，积累销售经验。

郑耀南凭借聪慧与勤奋，很快摸索出销售技巧，几个月就转正成为化妆品销售员。因业绩出色，他迅速晋升为销售经理，还获得沃尔玛中层管理培训机会，并在培训中结识了未来的妻子吴小丽。

尽管吴小丽职位更高，郑耀南仍勇敢追求，并利用业余时间自我提升。

在沃尔玛沉淀几年后，郑耀南开始不满足于仅仅成为一名优秀的职业经理人。

看着化妆品销售火爆的市场，他心中那颗创业的种子开始发芽。他深知，要想实现更大的梦想，就必须勇敢地迈出创业这一步。

1998年，郑耀南毅然辞去了在沃尔玛的工作，与妻子共同踏上了创业之旅。

辞职后的郑耀南，用自己积攒下来的2万元，在深圳布吉镇租了一间车库，开了一家化妆品店，取名为“都市丽人”。

这家店面仅有12平米，被隔成两间，外间用来卖货，他和妻子则住在里间。

创业初期的日子异常艰难，资金紧张、客源不稳定等问题时刻困扰着他们。

在与妻子共同努力下，仅用了两年的时间，他们的化妆品店逐渐走上正轨，陆续开了8家分店，赚到了人生的第一个100万元。

然而，一次偶然的机会，让郑耀南的创业之路发生了重大转变。

2000年深秋的一天，郑耀南在街头闲逛时，看到一个男人在摆地摊卖文胸，周围围满了一群女人，生意异常火爆。

这一场景让郑耀南看到了内衣市场的巨大潜力。

在经过一段时间的深度了解，郑耀南决定转型开始涉足内衣行业。

郑耀南的内衣店最初售卖的是中档内衣和袜子，由于产品定位精准，价格适中，很快就受到了消费者的欢迎。

随着生意越来越好，他不满足于仅仅做代理商，而是开始思考如何打造自己的内衣品牌。经过深思熟虑，他决定创立一个全新的内衣品牌，并将其命名为 “都市丽人”。

从此，郑耀南正式踏上了打造“内衣王国”的征程。

02

2003年，一场突如其来的非典疫情席卷全国，给各行各业都带来了巨大的冲击。

许多商家纷纷关门大吉，商业市场一片萧条。

然而，郑耀南却从这场危机中看到了机遇。他深知，危机往往与机遇并存，在市场低迷的时候，正是低成本扩张的好时机。

于是，他毅然决定逆势抄底，大量租赁店面。

在非典期间，郑耀南以极低的价格租下了许多原本租金高昂的店铺。他迅速将这些店铺进行装修改造，开设了一家又一家的都市丽人内衣专卖店。

在短短几个月的时间里，都市丽人的店铺数量从十几家迅速扩展到50家。这次逆势扩张，不仅让都市丽人在市场上占据了更多的份额，也为公司的未来发展奠定了坚实的基础。

随着公司规模的不断扩大，郑耀南开始思考如何进一步优化公司的商业模式。

郑耀南察觉到传统内衣销售模式弊端重重，消费者买齐贴身衣物要跑多个店铺。于是，他首创 “一站式购物店”，即 “集成营销” 模式，将内衣、内裤、袜子、家居服等整合在一家店里，按价格和风格分区，消费者进店一次就能买全所需，这一模式迅速打开市场。

随着都市丽人的不断发展壮大，郑耀南开始思考如何让公司更上一层楼。他意识到，上市是公司走向更大舞台的重要一步。通过上市，公司不仅可以获得更多的资金支持，还可以提升品牌知名度和影响力。

2009年，郑耀南正式确定了都市丽人的上市计划，并开始着手进行相关的准备工作。为了实现上市目标，郑耀南对公司进行了一系列的改革和调整。他主导公司向品牌化转型，逐步剥离制造产业，采用轻资产模式。

在品牌建设方面，郑耀南不惜重金邀请明星代言。

2012年，他以重金邀请“大众女神”林志玲为公司内衣代言，希望通过林志玲的形象，让都市丽人离时尚、性感更近一些。通过明星代言和大规模的市场推广活动，都市丽人的品牌知名度迅速提升，市场份额进一步扩大。

在上市前的准备过程中，郑耀南经历了无数的挑战和困难。为了准备上市材料，他和他的团队经常加班加点，日夜奋战。

2014年6月26日，这一天对郑耀南与妻子吴小丽而言，意义非凡。就在这一天，都市丽人于香港联交所成功挂牌上市，一举成为内地赴港上市的 “内衣第一股”。夫妻二人为此精心筹备了整整五年。

此后的一年间，都市丽人的股价持续攀升，从最初的发行价3.6元一路涨至每股9.1元的高位。巅峰时刻，公司市值成功突破200亿港币大关。郑耀南的身家也随之暴涨，一度高达85亿，顺利跻身富豪榜单。

上市后的都市丽人，资金实力与品牌影响力双双提升，在郑耀南带领下加速扩张，都市丽人门店迅速遍布全国。

与此同时，郑耀南开始涉足地产和物流领域，成立了东正基创新产业园发展有限公司，专注于智慧园区的投资与物业管理服务。他还先后参股或投资深圳京东冠如实业、东莞市都市基业城投、广东都市丽人智能产业投资等多家企业。

03

然而，随着副业的蓬勃发展，公司内衣主业却面临着严峻挑战。由于战略调整与激烈的行业竞争，业绩增速逐渐放缓。

2018年，公司营业收入达到顶峰，实现50.96亿元。其中，内衣产品（包括文胸、内裤、睡衣及家居服、保暖服等产品）销售收入约45.05亿元，其后一路下滑。

面对公司遇到的困境，郑耀南于2021年底重回CEO岗位，亲率团队改革。在品牌战略上，都市丽人坚定深耕“国民内衣”定位，一方面精准把控产品定价，契合大众消费需求；另一方面，积极开展跨界合作，与中国花样游泳队携手，借体育赛事的广泛影响力，全方位提升品牌认知度，强化品牌形象。

此外，都市丽人也在渠道布局上持续进行优化，关注下沉市场机会。

2022年年底，都市丽人启动“百城千店”计划，在安徽、广东、内蒙古、四川、湖南、福建等多地进行规模化扩张。2023年，其加盟及联营渠道新开门店数超800家，同比增长超过70%。2024年上半年，都市丽人又新签约755家门店，并成功开设了373家新店，至去年6月底，其线下门店总数已恢复至约4500家。

从业绩数据来看，郑耀南回归管理一线后成效显著，都市丽人的经营状况逐步回暖。2022年，公司成功扭亏为盈；2023年，利润进一步实现稳健增长，展现出良好的发展态势。

2025年3月11日，都市丽人披露正面盈利公告，预计2024年公司拥有人应占利润较上年增长约180%。

公告指出，利润提升得益于多方面因素。在电子商务业务拓展领域，都市丽人与联营商携手合作，年度联营电商的成交产品交易金额（GMV）高达约 11 亿元。都市丽人认为，这一举措极大地提升了集团在国内的市场份额，显著改善了集团经营业绩。

其次是成本控制。公司持续在内部推行成本控制与效率提升策略，进一步降低了营运成本。

其中，公司位于东莞凤岗镇的产业项目部分单位完成交付并顺利入账，成为业绩增长的关键驱动因素。数据显示，2024 年上半年，公司产业项目及物流服务业务收入总计2.83亿元，分部业绩达7984.10万元，同比大幅增长约 787%。同一时期，贴身衣物产品分部业绩为6025.70万元，同比增长约 36.62%。

这表明，公司实现盈利的主要支撑并非主营业务板块，而是产业项目。依据规划，公司在2025年前还将完成3.6万平方米产业项目的交付，并且另有土地储备等待开发。由此可见，在未来相当长的一段时期内，地产板块仍将持续为 “内衣第一股” 注入强劲动力。

在此背景下，都市丽人能否在郑耀南的带领下重回巅峰，仍充满挑战。